Алексей Невструев:

«Магазинов «no name» в регионах скоро

не будет»

За последние несколько лет в Брянске было заявлено сразу о нескольких проектах в сфере торговой недвижимости. Но, по прогнозам аналитиков, в 2013 году откроется лишь один — ТРЦ «АЭРО ПАРК» площадью более 100 тысяч квадратных метров и с ожидаемым трафиком до 20-40 тысяч посетителей в сутки. Девелопер — «ИФК БинВест» — заявляет, что проект станет «новой эрой» ритейла в Брянске, а громкие международные игроки — от McDonald’s до Media Markt — априори привлекут и лучшие российские бренды. Между тем эксперты уверены, что появление нового комплекса всерьез изменит расстановку сил — прежде всего, среди других торговых объектов, которые в итоге будут неизбежно «конкурировать» друг с другом, а потребитель останется в выигрыше. О грядущих революционных переменах на рынке ритейла в Брянске изданию «Наш Брянск.Ru» рассказал президент «ИФК БинВест» Алексей Невструев.

 

— Алексей Валерьевич, каким Вы видите торговый рынок Брянска в обозримом будущем? Какого рода магазины будут посещать брянцы и гости города?

 

— Сегодня мы уже можем окончательно говорить о том, что будущее в региональном ритейле за профессиональными федеральными концепциями. Даже в небольших городах из торговых центров постепенно уходят несетевые магазины, а франчайзинг становится историей успеха для десятков предпринимателей. И покупатели, и владельцы бизнеса постоянно бывают в Москве или в городах-миллионниках и видят, что и как должно и может работать. Торговые концепции там, где еще вчера был ритейловый каменный век, меняются на глазах. Что касается Брянска, соотношение в наших проектах федеральных и локальных марок уже сегодня 70:30, и со временем этот разрыв будет только увеличиваться в пользу первых. Покупатели хотят продукт от популярного бренда, в атмосфере профессионального обслуживания, а бизнесмену гораздо проще и безопаснее приобрести франшизу и работать под федеральным «флагом», чем создавать что-то собственное с нуля.

 

— А на чем основывается такая уверенность?

 

— Я делаю выводы, исходя из наблюдений за всеми нашими, довольно разными по формату, объектами. Разумеется, нашей компании как девелоперу тоже выгодно работать с федеральными игроками, напрямую или через франчайзи-партнеров, потому что таким образом мы улучшаем формат торгового объекта и минимизируем собственные риски. По опыту можно сказать, что около 50% арендаторов «no name» в итоге довольно быстро покидают торговый центр, и это для девелопера репутационные и финансовые потери. В ситуации с сетевыми марками, если все сделано грамотно, учтена локация, особенности региональных предпочтений в ассортименте, хорошо подобран персонал, уход ритейлера из торгового центра — редкость.

 

— В нынешнем году произойдет открытие самого большого по площади в городе торгового центра. Но у обывателя, когда он слышит про строительство еще одной подобной площадки, сразу же возникает вопрос: «Торговый центр? Еще один?»… И действительно, торговых центров в Брянске и так уже немало…

 

— Но при всем имеющемся городу по-прежнему не хватает профессиональных торговых центров в принципе, и, выходя в ближайшее время на рынок с проектом «АЭРО ПАРК», мы надеемся открыть новую торговую эру. Но здесь для любого собственника особенно важно еще на стадии строительства следить за созданием грамотного пула арендаторов и не обмануть ожидания посетителей, которые устали от невнятных торговых концепций, «серости» брендов и отсутствия сервиса. По своему опыту могу сказать: когда достигнута договоренность с глобальными брендами первого эшелона, например, если на фуд-корте у нас будут McDonald’s и Burger King, за ними подтягиваются и лучшие отечественные бренды.

 

— Ваша компания уже управляет рядом торговых центров. К примеру, «БУМ сити». Когда появится «АЭРО ПАРК», он станет мощным конкурентом существующих торговых центров «БинВеста»?

 

— Я думаю, конкуренция неизбежна. Ибо регион совсем небольшой, и каждый новый объект отнимает клиентов у существующих. И в этом случае есть два варианта: «откусить» часть рынка у своего же старого ТЦ или ждать, когда придет другой девелопер и сделает это за нас. Мы предпочитаем первое, при этом корректируем пул арендаторов в разных проектах, специализируя их и минимизируя такие риски. С другой стороны, небольшой «районный» торговый центр априори не является прямым конкурентом суперрегиональному ТРЦ, да и до реальной конкуренции рынку Брянску еще очень далеко.

 

После кризиса и в центре, и в регионах прошло увлечение торговыми объектами в стиле «лишь бы открыть», и профессиональные девелоперы наконец начали воспринимать город серьезней, начали просчитывать риски, более детально работать над концепциями проектов. Уходит в прошлое стереотип о том, что каждый новый открывающийся ТЦ непременно должен быть больше предыдущего: все понимают, что будущее, в первую очередь, за интересными покупателю концепциями, а не за огромными площадями, которые зачастую очень сложно профессионально наполнить. Между тем места на рынке торговой недвижимости в нашем городе пока достаточно. В Брянске не представлены еще очень многие форматы, которые давно освоены в других регионах, например, специализированные торговые центры электроники, мебели, товаров для дома и т. д. Нет полноценных универмагов, практически отсутствуют хорошие дискаунтеры.

 

— В «АЭРО ПАРКЕ» будут представлены сразу несколько крупных мировых и федеральных компаний, до этого в Брянске не работавших. Это «гранды» фаст-фуда McDonald’s и Burger King, крупнейший гипермаркет электроники Media Markt, восьмизальный кинотеатр «Люксор», продуктовый гипермаркет «Лента». Почему же они решились зайти на брянский рынок только сейчас?

 

— Бренды, которые Вы назвали — это лишь малая часть из того созвездия лучших торговых операторов, которые будут представлены в «АЭРО ПАРКЕ». На самом деле более 80% операторов нашего нового ТРЦ сейчас можно найти только в Москве и других городах-миллионниках. Мы анонсировали только те, с кем полностью подписаны все соглашения.

 

Приход этих операторов до настоящего времени сдерживался отсутствием в нашем городе концептуальных торговых центров и качественных помещений в торговых коридорах города (стрит-ритейл, торговые помещения на первых этажах главных торговых улиц). То есть торговые центры в городе есть, и их вроде бы много, но с точки зрения федеральных сетей они не достаточно привлекательны. Что касается прихода федеральных игроков в стрит-ритейл, то здесь тоже не простая ситуация. Интересный для таких операторов центр города застраивался после войны, и здания проектировались в большинстве случаев без учета размещения на первых этажах магазинов и сферы услуг, поэтому практически весь стрит-ритейл Брянска — это переделанные квартиры. Такие помещения тоже не очень подходят федералам.

 

— Какой бы Вы дали прогноз развитию ритейла в нашем городе?

 

— Когда меня спрашивают, скоро ли рынок Брянска насытится качественно построенными и наполненными торговыми площадями, я обычно отвечаю откровенно: не знаю, но явно не завтра. Думаю, такая ситуация сохранится как минимум ближайшие два-три года. Конечно, в регионе по-прежнему будут появляться новые объекты, более продвинутые, менее продвинутые, интересные и откровенно скучные. Одно можно сказать точно: несмотря на то, что до насыщения рынка еще далеко, создать в нашем регионе действительно успешный проект, не вложившись в разработку качественной концепции, сегодня уже просто невозможно.

 

Что касается непосредственно торговли, Брянск — довольно специфический город, и для того, чтобы начать здесь работать, например, в качестве партнера-франчайзи федерального бренда, нужно учитывать многие нюансы. Между тем, повторюсь, большая часть предпринимателей сегодня — я сужу не только по нашим объектам, но и по ситуации в целом — уже не стремится открыть «хоть плохонький, но свой, оригинальный» магазин, предпочитая покупать готовую бизнес-концепцию. И число таких игроков будет только расти.

 

© «Наш Брянск.Ru», 2013

 

Читать в источнике

Интервью